Investissement locatif : la colocation, meilleur choix possible ?

Nov 27, 2020 | Investissement locatif

Meilleure rentabilité que la monohabitation

À surface égale, la somme des loyers d’un logement loué en colocation est supérieure à celui du loyer unique loué comme un bien seul.

Le mieux est de prendre un exemple concret, celui de la gestion locative à Clermont-Ferrand d’un appartement de 76 m². Loué en un logement unique à une famille, son loyer approche les 1 000 €. Une somme importante à débourser chaque mois.

En colocation, avec un découpage et un aménagement des pièces optimisé et conçu pour la vie en communauté, il est possible de le louer à 1 200 € en divisant le loyer en 3, pour autant de chambres à un prix de 400 € chacune. Cela représente un gain annuel de 2400 €.

Meilleure protection au risque et vacance locative réduite

Le risque d’impayé existe en colocation, comme pour les autres types de location. Le mieux est de prendre une garantie loyers impayés pour s’en prémunir, mais de tels contrats imposent une sélection drastique des locataires, ce qui peut exclure des candidats ayant pourtant de bons dossiers.

La différence, c’est que dans le cas d’une colocation avec des baux individuels, le risque est divisé entre les colocataires. En effet, chaque locataire étant indépendant, si l’un d’eux ne paye pas son loyer, les autres continuent de payer le leur. Ainsi, vous continuez chaque mois de toucher une partie du loyer. Il est rare en effet que tous les colocataires partent ensemble.

Dans le cas d’une colocation avec un bail unique, vous êtes protégé par la caution solidaire qui est à mettre en place avec ce type de location. En cas de départ d’un colocataire, c’est aux locataires restants de lui trouver un remplaçant. Qu’il le trouve ou pas, vous continuez de toucher votre loyer total.

Le même raisonnement s’applique à la vacance locative si l’on opte pour des baux individuels : à moins d’un départ collectif, vous touchez chaque moi a minima une partie du loyer.

La colocation : une gestion chronophage

C’est le revers de la médaille. La colocation implique une gestion chronophage due au turn-over asynchrone des locataires. Et chaque départ implique : un état des lieux de sortie du locataire sortant, la publication d’une annonce, l’étude des dossiers de candidatures, des visites et un état des lieux d’entrée du nouvel arrivant.

Il est impossible de réduire ce temps dédié à la gestion. C’est pourquoi un grand nombre de propriétaires de colocation préfèrent confier la gestion locative de leur bien à des agences immobilières.

Mon Bel Appart propose une gestion locative à Lyon 1 entièrement digitalisée : visite virtuelle, dépôt de dossier en ligne. Ces agences immobilières en ligne ont des tarifs plus avantageux que les agences immobilières traditionnelles. Vous pouvez retrouver l’offre ici : https://proprietaire.monbelappart.com/gestion-locative-lyon-1/

Baux individuels ou bail collectif ?

C’est un choix important à faire qui va déterminer la facilité à trouver des locataires.

Les baux individuels intéresseront des personnes qui ne se connaissent pas entre elles. Elles seront libres de partir quand elles le veulent, indépendamment des autres colocataires.

Le bail collectif concerne des groupes déjà constitués qui cherchent ensemble.

Pour une colocation sur une petite surface avec deux chambres, privilégiez un bail unique avec caution solidaire. Hermétique au risque, cette solution pour deux personnes conviendra à un grand nombre de candidats.

Au-delà, optez pour une colocation avec des baux individuels. Pourquoi ? Parce que la demande de groupe déjà constitué est difficile à évaluer. Plus intéressante sur le papier, elle se trouve être moins facile à piloter dans les faits.