Quand on réalise un investissement locatif…

Oct 24, 2020 | Investissement locatif

Lmnp, lmp : deux statuts pour la location meublée

Quand on décide de louer un bien meublé, la loi définit deux statuts possibles : lmnp et lmp.

Le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) se distingue du statut de loueur meublé professionnel (LMP) par un plafond de revenus.

Pour louer en LMP, il faut remplir deux conditions définies (attention, c’est l’une et l’autre, pas seulement l’une des deux) par l’Article 155 du Code Général des Impôts :

  • Le montant des recettes annuelles de l’ensemble des membres du foyer fiscal excède 23 000 €
  • Le montant des recettes annuelles excède les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

L’obligation d’inscription au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés) était auparavant obligatoire mais une décision du Conseil Constitutionnel a invalidé cette disposition en 2018.

Le statut LMNP se définit par opposition au LMP. Il faut donc que les recettes annuelles soient inférieures à 23 000 € pour en bénéficier.

Prenons l’exemple d’un studio loué meublé à Lyon pour un loyer de 720 €. Les revenus à déclarer seraient donc de 8640 €/an. Dès lors, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux : le réel ou le régime le micro BIC. Ces 2 statuts donnent droit à des avantages fiscaux.

LMNP: déduction possibles des frais d’acquisition du bien

Les frais d’acquisition de votre bien sont déductibles avec le régime réel sous le statut LMNP à condition d’avoir acheté votre bien depuis moins de 2 ans. Sont concernés :

  • les frais de notaires (environ 7,5% de la valeur du bien)
  • les possibles frais de recherche de l’agence immobilière

Cette déduction vous permettra de de payer moins d’impôts sur vos bénéfices.

Loueur meublé non professionnel : déduction fiscale sur les recettes

En LMNP, les loyers que vous percevez constituent vos recettes. Assez logiquement, vous devrez payer des impôts sur ces recettes mais le statut LMNP permet de faire diminuer votre imposition. Cette diminution dépendra du régime fiscal que vous aurez choisi entre régime forfaitaire (ou micro-BIC) et régime réel.

LMNP au micro-BIC

Avec le micro BIC, vous déclarez un forfait de charges correspondants à 50% des loyers encaissés ce qui fait que vous n’êtes imposé que sur la moitié des recettes liées à votre activité LMNP.

La gestion comptable et administrative est très simple : il vous suffit de reporter le montant total de vos recettes sur un formulaire et l’Etat se chargera du reste. Vous n’avez pas à tenir de comptabilité complexe.

LMNP aux frais réels

Amortissement possible

Plus complexe, le régime des frais réels impose de tenir une comptabilité, mais il permet de réaliser des amortissements. Dans la grande majorité des cas, grâce à l’amortissement sur plusieurs années de grosses dépenses réalisées en une année civile, le régime réel permet de ne payer aucun impôt sur vos loyers alors que votre comptable ne vous coûtera pas très cher.

Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique. Le comptable se chargera de ventiler chaque dépense. Voici quelques exemples :

  • Un canapé-lit à 1 000 € amorti sur 5 ans : vous allez déduire 200 € de charges chaque année pendant 5 ans.
  • Des travaux d’électricité de 7 000 € amortis sur 10 ans soit 700 € chaque année pendant 10 ans.

Déduction des charges

En LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers (comme c’est le cas avec la location nue).  Cela donne quelques avantages…

Le statut LMNP au réel permet notamment la déduction des charges pour leur montant réel au contraire du micro-BIC qui, lui, propose un abattement de 50 %.

Parmi les charges déductibles figurent :

Plus-values : des abattements fiscaux en lmnp

Lors de la revente de l’appartement, si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value. Quand vous louez en LMNP, cette plus-value se comptabilise sous le régime des plus-values des particuliers.

Grâce à ce régime vous aurez des abattements fiscaux en fonction du nombre d’années de détention du bien. Plus vous louez longtemps votre appartement meublé, plus vous aurez d’abattement fiscaux lors de sa revente. Pour être totalement exonéré, il faut louer son bien pendant 22 ans.

En outre, en LMNP au régime réel, vous comptabilisez des amortissements pour baisser votre imposition. Ces amortissements ne viendront pas gonfler votre plus-value donc ils n’augmenteront pas les impôts à payer.

En somme, le LMNP est un statut hybride qui tire parti du meilleur entre la fiscalité des particuliers et celle des entreprises. Il permet généralement de payer peu d’impôt sur les loyers durant la location du bien et de profiter de réductions significatives sur la plus-value lors de la revente. N’hésitez pas à demander conseils auprès des agences de gestion locative à Villeurbanne, par exemple, avec Mon Bel Appart